各开发区管委会,各区县 (市)人民政府,市人民政府各部门,各有关单位:《郑州市储备土地综合开发实施细则 (试行)》 《郑州市土地储备、做地和供应计划编制规范 (试行)》和 《郑州市土地收储标准和验收工作规范 (试行)》已经市政府同意,现印发给你们,请认真贯彻执行。

 

郑州市储备土地综合开发实施细则 (试行)

第一章 总 则

第一条 为贯彻 《中共郑州市委办公厅 郑州市人民政府办公厅关于进一步深化土地储备制度改革加强储备土地综合开发的意见》 (郑办 〔2020〕17号),规范储备土地综合开发 (以下统称做地)行为,根据土地储备管理的有关规定,结合我市实际,制定本细则。

第二条 本细则所称做地,是指依据国民经济和社会发展计划、国土空间规划,由做地主体与市土地储备中心 (以下简称市土储)合作,对一定区域范围内的土地组织开展土地征收 (收购)、拆迁安置补偿、安置房建设,并依据规划实施道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、绿化,以及为完善和提升土地使用功能的公共配套设施建设和土地平整等工作,使开发整理后的政府储备土地达到 “净地”“熟地”供应条件。

第三条 市资源规划局负责做地的管理工作,市土储组织实施市内五区的做地工作,各开发区土地储备机构受市土储委托，按照属地原则开展做地工作。市财政、发展改革、城建、住房保障、生态环境、文物、国资、审计等行政主管部门按照各自职责做好相关工作。

第四条 做地工作坚持 “征地拆迁先行、基础设施先行、环境建设先行、主体功能先行”的原则,合理安排征地、拆迁、配套设施建设和土地供应时序,合理调配和使用资金,合理控制开发成本,实现 “开发-成熟-滚动再开发”的良性循环。

第五条 市级做地主体,包括郑州地产集团有限公司、郑州发展投资集团有限公司、郑州地铁集团有限公司等投资主体。区级做地主体,包括各开发区管委会、市内五区政府。市级做地主体、区级做地主体可下设做地机构作为项目的实施主体,承担具体做地工作。市、区两级做地主体合作做地的,主要控股方为做地主体,联合成立的项目公司作为实施主体。

第六条 做地主体于每年第三季度向市土储申报下一年度土地储备、做地和供应计划 (以下统称 “三个计划”),市土储汇总初审后,经市资源规划局会同财政、发展改革等有关部门审核后纳入全市 “三个计划”的编制范围,按程序报市政府批准实施。

第二章 做地程序

第七条 做地程序

(一)做地申请。做地主体按照资金总体平衡的原则合理选定做地区域,合理测算成本,形成调查分析报告,向市土储提出做地申请,由市资源规划局会同财政部门审议后报市委市政府研究。

(二)编制做地实施方案。做地主体依据控制性详细规划、有关政策和项目实际,负责编制做地实施方案。主要内容包括:做地范围、做地实施主体、集体土地征收、国有土地收购 (或国有土地上房屋征收)、拆迁安置补偿、安置房和配套设施建设、综合开发成本、预期土地收益、工作计划、资金筹措和使用计划、做地资金的核算拨付等。经市土储初审后,由市资源规划局组织有关部门审核,报市政府批准。

(三)签订做地协议。市级做地主体主导做地的,由市土储依据市政府批准的做地实施方案,与市级做地主体、实施主体和区政府 (管委会)签订做地协议;区级做地主体主导做地的,与区级做地主体和实施主体签订做地协议。

(四)项目组织实施。实施主体和区政府 (管委会)按照各自职责分工开展做地工作,具备收储条件的地块,由实施主体申请验收。

(五)验收入库。各区土储分中心负责初验,市土储负责组织相关部门最终验收。验收合格的,经政府批准纳入土地储备库。

(六)土地管护。实施主体负责对储备土地进行管护,并负责交付土地,确保储备土地不受侵害。

(七)土地供应。市土储按照年度供应计划和供应政策,会同实施主体组织土地供应的前期准备工作,并移交市资源规划局组织土地供应。土地供应前,市土储可会同实施主体和招商部门组织市场推介或土地招商活动。

(八)做地资金的核算拨付。做地资金按市政府批准的做地实施方案确定的标准拨付。

第八条 实施主体负责按照做地程序办理有关手续,各相关部门要建立绿色通道,简化审批流程,提高工作效率,确保做地项目程序合理、高效、有序推进。

第三章 征地拆迁

第九条 做地项目经市政府批准后,应设定拆迁基准日,固化征地、拆迁补偿和安置基数。

第十条 纳入征收范围的集体土地,按照集体土地征收的有关规定和程序依法征收,涉及农村村民住宅的,采取提供安置房或者货币补偿等方式给与安置,补偿安置标准按有关规定执行。鼓励和支持选择货币补偿等多元化安置方式,确需实物安置的,实物住宅安置面积不超过人均70m2。

第十一条 需依法收回国有土地使用权重新调整使用的国有土地,可按国有土地收购的有关规定进行补偿后收回使用权,或按国有土地上房屋征收的方式收回土地使用权。无主地由实施主体申请,市资源规划部门按照有关规定进行确权、登记,纳入政府土地储备。

第十二条 区政府 (管委会)是征地拆迁的实施责任主体,负责会同实施主体确定征地、拆迁、安置标准,依照法定程序组织实施征地、拆迁、安置补偿等工作,确保社会稳定,所需资金由实施主体按征迁进度支付。

第四章 安置房和配套设施建设

第十三条 实施主体负责安置房、基础设施和公共配套设施的建设,承担全部建设过程的各项工作,包括项目立项报批、工程设计、工程招标、施工监理、工程验收、办理产权手续等。

第十四条 区政府 (管委会)依据签订的拆迁安置补偿协议提出安置房建设需求,包括建筑总面积、户型结构、套数、建设标准等。户型结构原则上不超过4种,建设标准达到同类商品住宅中等以上。安置房建设完毕,经验收合格后移交区政府 (管委会)进行安置房的分配。

第十五条 多余安置房由做地主体拟定处置方案,经市政府批准后处置。可采取纳入政府保障房、配置异地安置房源和公开销售等方式处置,所得收益全额上缴市财政。

第十六条 配套建设的基础设施和公共配套设施,由相应的主管部门提出建设方案,明确建设内容和要求,实施主体按要求进行建设,其中供水、供电、供气、通讯等工程由实施主体协调有关单位同步建设。建设完毕,经验收合格后移交相关部门管理和使用。

第十七条 实施主体应加强与区政府 (管委会)的对接,区政府 (管委会)负责协调工程建设中遇到阻工和其他影响工程建设的问题,确保工程建设顺利推进。

第十八条 实施主体应按时、保质保量完成工程建设,因管理不当造成工程建设出现质量问题导致重新建设的,由实施主体承担。

第五章 储备土地相关要素的评估和治理

第十九条 按照 《郑州市人民政府办公厅关于印发郑州市工程建设项目区域评估实施方案等4个文件的通知》 (郑政办〔2019〕43号)的要求,区政府 (管委会)对做地范围开展区域评估工作。

第二十条 做地范围内应依据 《郑州市生态环境局 郑州市自然资源局关于印发 <郑州市建设用地土壤污染状况调查报告评审规定 (试行)>》 (郑环文 〔2019〕158号)的规定开展土壤污染调查,并取得评审意见。对存在土壤污染的土地,须按有关规定进行修复、治理,取得相关部门的评审意见。

第二十一条 实施主体应按照 《郑州市人民政府关于印发郑州市招标拍卖挂牌出让国有土地使用权考古调查勘探发掘工作的实施方案的通知》 (郑政文 〔2017〕228号)和郑政办 〔2019〕43号文件的规定负责土地清表和申请开展文物考古工作,取得文物部门出具的土地供应意见。

第二十二条 宗地内原有水、电、气、暖、通讯、输油等管线已经报废的,由实施主体协调原用地单位完成报停手续,并结清有关费用;需继续使用的完成移设工作,确因国家重要设施无法移设的,协调规划部门调整用地规划。

第二十三条 地块内由实施主体完成建筑垃圾外运,涉及林木采伐的,依法办理采伐手续并采伐清理,达到场地平整,并按宗地界址设置围挡,专人看护。

第六章 土地验收入库

第二十四条 完成做地后,实施主体向土地储备机构申请验收,验收内容主要包括:储备土地入库资料内业核查和场地、配套设施现场核查。

第二十五条 基础设施配套核查由实施主体申请有关部门组织核查并出具核查意见,核查意见作为验收要件。

第二十六条 各区土地储备分中心应在5个工作日内完成初验,初验后及时向市土储申请验收,市土储应在3个工作日内完成对相关内容的复验。验收合格的,由市土储填报 《土地储备审核审批表》,经市资源规划局审核后报市政府批准。

第二十七条 市土储持 《土地储备审核审批表》,向不动产登记部门申请办理储备土地不动产权证,纳入政府土地储备库。

第七章 资金管理

第二十八条 做地资金的预拨。市财政局根据年度项目预算和工作进度预拨做地资金。第

二十九条 土地开发补偿费的核算拨付。市土储向市财政局提出申请,市财政局按市政府批准的做地实施方案确定的标准予以拨付。

第三十条 下列费用列入做地资金的使用范围:(一)征地费用:包括集体土地报批、征收需支付的征地费用及相关税费;(二)国有土地收购 (征收)费用:国有土地收购费用、国有土地上房屋征收费用及相关费用;(三)拆迁安置补偿费用:对于征收拆迁的农村村民住宅需支付的费用,包括安置房建设或者货币补偿等费用及搬迁、过渡、临时安置等费用;(四)前期开发费用:包括做地范围内道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、绿化、土地平整等配套基础设施建设支出;(五)公共配套设施建设费用:主要是为完善区域内土地使用功能和城市功能的公共设施建设支出;(六)其他费用:主要包括地籍调查、土地登记、储备土地管护、土地清表、评估以及围栏、围墙等支出。

第八章 考核和监督管理

第三十一条 做地工作纳入全市高品质推进城市建设专项绩效考核体系,计入全市综合考评成绩。实行年度考核和日常考核相结合的考核机制,做地主体、各区政府 (管委会)和各相关部门 (单位)应承担的相应职责纳入考核范围。

第三十二条 各级国资部门要加强对做地主体、实施主体的监督管理,严格按照国有资产管理的有关规定,加强对工程建设和资金的监管。

第三十三条 实施主体定期向市土储报送做地进度和资金使用情况。市土储建立资金台账,定期核对,跟踪做地进度和土地出让收入的收缴进度,确保及时收回资金。

第三十四条 对做地过程中工作人员不依法履行职责,或者有玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊行为的,尚不构成犯罪的,对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第九章 附 则

第三十五条 各开发区、市内五区范围内的做地项目适用本细则,经授权行使市级土地审批权限的开发区、各县 (市)、上街区参照执行。

第三十六条 本细则自公布之日起实施。

 

郑州市土地储备、 做地和供应计划编制规范 (试行)

为贯彻落实 《中共郑州市委办公厅 郑州市人民政府办公厅关于进一步深化土地储备制度改革加强储备土地综合开发的意见》(郑办 〔2020〕17号),进一步加强计划对土地储备工作的统领作用,结合我市实际,现制定年度土地储备、做地和供应计划编制规范。

一、编制原则

(一)坚持规划引领

各开发区、市内五区 “三个计划”的编制应当符合我市国民经济与社会发展规划、国土空间规划、土地利用年度计划的要求,合理控制建设用地总量和强度,保护和改善生态环境,保障土地可持续利用,推进市域统筹发展。

(二)坚持供需平衡以供给侧调控为主要手段,针对市场需求力求精准供地,增加有效供给,以土地供应引导需求,从供应端布局土地结构高品质、高质量发展,实现做精储优和引领新供给创造新需求,保持供需两端平衡发展。

(三)坚持统筹兼顾按照 “有计划、有区域、有结构、有节奏”的原则,做到统筹兼顾,妥善处理好区域内生态、生产、生活功能,科学配置经营性用地、基础设施和公共服务用地等各类用途土地的比例和布局,统筹处理商住用地与产业用地之间的关系,地块开发与配套建设之间的关系。

(四)坚持有效衔接坚持与前期谋划的土地储备专项规划、三年滚动计划有效衔接,坚持 “三个计划”相互之间有效衔接。储备计划编制要在做地计划中预计下一年度能完成做地任务的地块中选择,做地计划编制要依据做地实施方案工作进度,在考虑未来几年土地供应安排的基础上统筹安排,供应计划编制要结合政府要求和市场需求,在储备计划地块中进行选择,确保土地储备、做地和供应计划在内容和逻辑上有效衔接。

二、编制主体

市资源规划局于每年第三季度组织编制各开发区、市内五区下一年度 “三个计划”,市土储负责 “三个计划”的具体编制工作,各做地主体是 “三个计划”的申报对象。

三、编制范围

凡经市政府批准的做地实施方案涉及政府主导做地项目,按照总量、结构、布局、时序等方面统筹安排计划内容编制。 “三个计划”编制范围为四个开发区 (郑东新区、郑州高新区、郑州经开区、郑州航空港区)及市内五区 (金水区、二七区、中原区、管城回族区、惠济区)。

四、编制内容

“三个计划”编制内容主要包括:年度做地计划、年度储备计划和年度供应计划。

(一)年度做地计划纳入做地计划的地块须为市政府已批准的做地实施方案中地块,并在本年度启动或继续开展做地工作的地块。各做地主体依据市政府已批准的做地实施方案中工作安排,合理确定纳入计划的地块。年度做地计划主要包括征地拆迁、前期手续、配套设施建设和权证办理等内容。

(二)年度储备计划纳入储备计划的地块原则上要求为本年度12月31日前达到收储验收标准且完成收储程序的地块。年度储备计划主要包括征地拆迁、区域评估、地块考古、配套核查、土地验收和不动产权证办理、成本控制和安置房配建等内容。

(三)年度供应计划纳入供应计划的地块原则上要求为上年度12月31日前完成入库手续的地块,对于本年度能够完成储备和供应的地块,也可纳入年度储备计划及供应计划。年度供应计划要结合政府要求和市场需求,在规模、结构、布局和时序上作出统筹安排。列入年度供应计划的地块须为取得储备土地不动产权证的土地,未列入年度供应计划的地块原则上不得申请实施供地。

五、编制程序

(一)下达编制计划通知市资源规划局下达下一年度 “三个计划”申报通知,各做地主体申报 “三个计划”,填写 《XX 年度做地计划表》 《XX 年度储备计划表》《XX年度供应计划表》。

(二)组织调查上报做地主体对做地区域内地块情况进行逐宗梳理,全面了解现状、摸清底数,掌握地块在征地拆迁、前期手续、周边配套、环境保护、文物考古等情况,研究并制定地块具体推进方案,综合供应节奏、开发进度和计划规模,科学确定计划填报内容,并报市土储。

(三)开展联合实地踏勘市土储会同发展改革、财政、城建、住房保障与文物等部门,对地块进行实地踏勘。

(四)审核报批做地主体根据踏勘情况对 “三个计划”修改完善后报市土储,市土储编制完成后报送市资源规划局。市资源规划局会同发展改革、财政、城建、住房保障与文物等部门审议后,报市政府批准。

(五)组织下发批准计划市政府批复后,组织下发 《XX 年度郑州市土地储备、做地及供应计划》。各单位必须严格执行市政府批准的 “三个计划”,计划执行情况纳入全市综合考评范围。

六、计划调整

确需调整计划的,原则上每年可集中组织调整一次,调整时间一般安排在每年第二季度末。各做地主体提出调整需求报市土储初审后,由市资源规划局按原程序报市政府批准。

 

郑州市土地收储标准和验收工作规范 (试行)

为贯彻落实 《中共郑州市委办公厅 郑州市人民政府办公厅关于进一步深化土地储备制度改革加强储备土地综合开发的意见》(郑办 〔2020〕17号),严格做地质量管理,制定本规范。

一、基本原则

(一)坚持科学导向

强化做地高质量发展导向作用,突出指标设置科学性,做到指标量化客观,适度前瞻,引导各做地主体将发展的立足点转到高质量发展上来。

(二)坚持统一规范

严格收储标准,坚持 “净地”验收,确保宗地权属清晰、场地平整、基础配套完善,落实 “熟地”入库,做到标准统一,验收规范,进一步优化土地市场营商环境和增强建设用地市场保障能力。

(三)坚持量化操作

以工作推进力度和任务完成情况为目标,做到收储标准量化具体、易于操作,验收流程可操作强、量化可比,促进做地工作高效推进。

二、收储标准

(一)权属要求

1. 地块界址清楚、权属清晰、程序合规、补偿到位,无法律纠纷;

2. 地块内原土地、房屋及其他权证注销完毕。

(二)场地标准

1. 地块内无建 (构)筑物 (规划条件、文物部门明确保留的除外);

2. 地块内 (含地下)电力、通讯、供水、排水、燃气、输油、人防工程等设施迁移改造完毕;

3. 地块场地平整,无渣土和建筑垃圾堆积。原场地高度高于相邻道路的,原则上不应超过相邻道路标高0.2米 (相邻道路标高不同的,以规划出入口的道路标高为准,不含山地、丘陵、坡地等特殊地形),原场地低于相邻道路的,不得人为提升场地高度;

4. 按地块规划确定的界址点构筑围墙,确保封闭管理。围墙高度不低于2.5米,底部设置防溢座,并确保墙体牢固、安全,不得设置除公益广告、地块信息以外的其他广告,鼓励采用多种建筑形式、彩绘方式美化围墙;

5. 除应当保留的古树名木、按规划保留的树木外,地块内无农作物、经济作物;

6. 地块平整后采取覆盖防尘网,播种草籽,种植草皮等方式做防尘绿化处理,确保达到环保要求。

(三)基础设施和公共设施配套

1. 地块周边的道路、供水、供电、供气、排水、通讯、供暖等基础设施已建成并具备接入条件;

2. 安置房用地,尚未完成配套基础设施建设的,可由实施主体分别对道路、供水、供电、供气、排水、通讯、供暖等基础设施建设情况出具意见和承诺 (应明确建设时序、建设主体,承诺同步设计、同步施工、同步交付);

3. 住宅、商业用地,周边500米范围内的教育、医疗、消防、环卫等公共设施配套,由实施主体做出说明和承诺 (承诺建设时序、开竣工时间)。

(四)环境评价与治理

1. 地块所在区域应按规定完成区域评估工作,区域评估结果应经相关部门认可;

2. 位于二级饮用水源保护区内的安置房建设地块,由各开发区、市内五区生态环境部门出具意见;

3. 按照有关规定应当开展土壤污染状况调查的地块,须开展土壤污染调查,编制土壤污染状况调查报告,取得相关评审意见;

4. 经调查确认存在土壤污染的地块,应按规定开展土壤环境详细调查、风险评估、风险管控、治理与修复及其效果评估等相关活动,并取得相关部门的评审意见。

(五)文物考古

地块完成考古调查、勘探和发掘后,文物管理部门应出具土地供应意见。

三、验收流程

已完成做地并达到验收标准的地块,由实施主体向各开发区、市内五区土地储备机构提出验收申请。各开发区、市内五区土地储备机构应在5个工作日内完成初验,须同时安排2人以上进行现场踏勘,并对内业资料进行审查,初验合格后向市土储申请验收。市土储在3个工作日内组织资料内业审核、现场踏勘,验收通过的地块,纳入政府土地储备库。

(一)申请收储验收应提交的材料:

1. 储备地块收储验收申请表 (见附件1);

2. 征收 (收购)完成资料:征转用批文,补偿到位证明、完成征收证明、权籍调查表、原土地、房屋及其他权证注销证明;

3. 规划相关材料:

(1)控制性详细规划及批复;

(2)地块周边的道路、供水、供电、供气、排水、通讯、供暖等基础配套设施分布图;

(3)住宅、商业用地500米范围内现状与规划教育、医疗、消防、环卫等配套设施分布图。

4. 图件资料:工程项目测绘成果图、定界图、航测图、土地利用现状图、地类分析表等;

5. 基础配套设施核查意见表 (见附件2);

6. 道路竣工验收相关部门出具的关于道路及附属设施竣工验收资料;

7. 市城管局出具的关于道路及附属设施 (路面、照明、绿化、雨污水、环卫、交通标识等)验收移交证书 (市管道路);

8. 辖区政府出具的关于道路及附属设施 (路面、照明、绿化、雨污水、环卫、交通标识等)验收移交资料 (区管道路);

9. 关于教育、医疗、消防、环卫等公共配套设施的说明和承诺书;

10. 土壤环境初步调查报告评审意见;

11. 污染地块的土壤污染状况详细调查报告、风险评估报告、风险管控效果评估报告、修复效果评估评审意见;

12. 文物考古意见;

13. 区域评估结果;

14. 其他相关材料。

(二)内业审查

1. 资料齐全;

2. 符合土地收储标准。

(三)现场踏勘

储备机构对拟纳入储备土地进行实地踏勘和检查,确保地块现场情况和提交资料完整一致,达到收储标准。

(四)办证入库验收合格的地块,市土储填写 《土地储备审核审批表》 (见附件3),经市资源规划局审核报市政府批准。市土储申请办理储备土地不动产证书,纳入政府土地储备库。